Mặc dù Tổng thống Trump liên tục thúc ép Cục Dự trữ Liên bang (FED) giảm lãi
suất, thị trường nhà đất có vẻ vẫn “án binh bất động”. Vậy điều này có ý nghĩa
gì đối với những ai đang có ý định mua nhà?
Theo CNET, việc FED điều chỉnh lãi suất chuẩn (benchmark interest rate) không
ảnh hưởng trực tiếp đến lãi suất thế chấp. Thay vào đó, lãi suất dài hạn như
thế chấp thường dựa vào triển vọng kinh tế và các chỉ số tài chính khác.
Trong bối cảnh kinh tế và chính trị đầy biến động hiện nay, lãi suất thế chấp
có thể biến động khó lường, nhưng có khả năng vẫn sẽ dao động trong khoảng 6%
đến 7%.
Nicole Rueth từ The Rueth Team thuộc Movement Mortgage nhận định: “FED không
trực tiếp quyết định lãi suất thế chấp, nhưng họ tạo ra ‘nhạc nền’ cho thị
trường”.
Lãi suất thế chấp chịu ảnh hưởng lớn từ thị trường trái phiếu và dự đoán của
nhà đầu tư. Chiến dịch áp thuế thất thường của Trump đã gây ra sự bất ổn lớn
trong giới đầu tư trái phiếu, dẫn đến sự biến động trên thị trường thế chấp.
Những yếu tố chính mà FED cân nhắc là gì?
Sau ba lần cắt giảm lãi suất vào năm 2024, FED hiện đang giữ thái độ chờ đợi.
Ngân hàng trung ương cần đánh giá tác động của chính sách kinh tế của Trump,
đặc biệt là về thương mại, nhập cư và chi tiêu chính phủ, đối với lạm phát và
việc làm.
Ngoài ra, còn có những lo ngại về khả năng xảy ra suy thoái kinh tế ở Mỹ, thể
hiện qua GDP giảm, số đơn xin trợ cấp thất nghiệp tăng và niềm tin của người
tiêu dùng giảm sút.
Ali Wolf, nhà kinh tế trưởng của Zonda và NewHomeSource, cho biết: “Cục Dự trữ
Liên bang đang ở vào một trong những thời điểm khó khăn nhất trong lịch sử kinh
tế gần đây”.
Việc hạ lãi suất có thể khiến lạm phát tăng vọt, điều này không tốt cho lãi
suất thế chấp. Tuy nhiên, việc giữ lãi suất cao lại làm tăng nguy cơ suy thoái
do mất việc làm, gây ra khó khăn tài chính trên diện rộng. “Đó là lý do tại
sao FED đang trong trạng thái ‘chờ xem xét’,” Wolf nói.
Trên thị trường thế chấp, những gì ngân hàng trung ương nói quan trọng hơn những
gì họ làm. Các nhà đầu tư sẽ theo dõi chặt chẽ những phát biểu của Chủ tịch
FED Jerome Powell để tìm kiếm manh mối về cách các nhà hoạch định chính sách
cân nhắc những rủi ro kinh tế.
Nếu Powell báo hiệu lo ngại về lạm phát hoặc đề cập đến khả năng cắt giảm lãi
suất ít hơn vào năm 2025, lợi suất trái phiếu và lãi suất thế chấp có khả
năng sẽ tăng lên. Nhưng nếu ông chỉ ra việc tiếp tục nới lỏng chính sách trong
những tháng tới do rủi ro tăng trưởng do thuế quan gây ra, lãi suất thế chấp
có thể giảm.
Rueth nhận định: “Thuế quan làm tăng rủi ro lạm phát đồng thời làm chậm nhu
cầu; đó là một cơn ác mộng chính sách đối với FED”.
FED tác động đến lãi suất thế chấp như thế nào?
FED thiết lập và giám sát chính sách tiền tệ của Mỹ theo nhiệm vụ kép là duy
trì sự ổn định giá cả và tối đa hóa việc làm. Họ thực hiện điều này chủ yếu
bằng cách điều chỉnh lãi suất quỹ liên bang, là lãi suất mà các ngân hàng vay
và cho vay tiền của họ.
Khi nền kinh tế suy thoái, FED giảm lãi suất để kích thích chi tiêu của người
tiêu dùng và thúc đẩy tăng trưởng, như đã làm trong đại dịch COVID-19.
Trong môi trường lạm phát, FED tăng lãi suất để làm chậm tăng trưởng kinh tế.
Ví dụ, FED đã tăng lãi suất chuẩn hơn 5 điểm phần trăm từ đầu năm 2022 đến
giữa năm 2023 để chống lạm phát bằng cách hạn chế vay và chi tiêu của người
tiêu dùng.
Việc thay đổi giá tín dụng gây ra hiệu ứng domino chậm chạp đối với lãi suất
thế chấp và thị trường nhà đất nói chung. Các ngân hàng thường chuyển các đợt
tăng hoặc giảm lãi suất của FED cho người tiêu dùng thông qua các khoản vay dài
hạn hơn, bao gồm cả các khoản vay mua nhà.
Tuy nhiên, vì lãi suất thế chấp phản ứng với một số yếu tố kinh tế, nên việc
lãi suất quỹ liên bang và lãi suất thế chấp di chuyển theo các hướng khác nhau
trong một thời gian là điều không hiếm gặp.
Các đợt cắt giảm lãi suất trong tương lai của FED sẽ ảnh hưởng đến lãi suất thế
chấp như thế nào?
Mặc dù dự báo của FED chỉ ra hai đợt cắt giảm trong năm nay, với đợt đầu tiên
có khả năng diễn ra vào tháng 7, nhưng vẫn còn nhiều điều không chắc chắn. Để
FED tiếp tục hạ lãi suất, các nhà hoạch định chính sách cần thấy lạm phát tiếp
tục giảm hoặc thị trường lao động suy giảm nhanh chóng.
Nếu tỷ lệ thất nghiệp tăng đột biến và nền kinh tế chậm lại hơn nữa, FED có
thể sẽ buộc phải thực hiện nhiều đợt cắt giảm lãi suất hơn. Trong trường hợp
đó, lãi suất thế chấp sẽ giảm dần.
Hầu hết các dự báo về thị trường nhà đất, vốn đã tính đến ít nhất hai đợt cắt
giảm 0,25% của FED, đều dự đoán lãi suất thế chấp 30 năm sẽ duy trì trên 6%
trong suốt năm 2025.
Ngay cả khi lãi suất giảm trong thời kỳ suy thoái, thị trường nhà đất sẽ
không đột nhiên trở nên dễ mua hơn nếu các gia đình đang phải vật lộn với giá
cả cao và tình trạng mất việc làm. Thị trường nhà ở không đủ khả năng chi trả
ngày nay cũng vẫn bị ảnh hưởng bởi nguồn cung hạn chế và giá nhà cao ngất
ngưởng.
Những yếu tố nào khác ảnh hưởng đến lãi suất thế chấp?
Lãi suất thế chấp tăng giảm vì nhiều lý do tương tự như giá nhà: cung, cầu,
lạm phát và thậm chí cả tỷ lệ việc làm. Nhưng lãi suất thế chấp cá nhân của
bạn cũng phụ thuộc vào tình hình tài chính cá nhân của bạn, như điểm tín dụng
và khoản trả trước, cũng như loại và điều khoản cụ thể của khoản vay bạn chọn.
Thay đổi chính sách: Khi FED điều chỉnh lãi suất quỹ liên bang, nó sẽ ảnh
hưởng đến nhiều khía cạnh của nền kinh tế, bao gồm cả lãi suất thế chấp. Lãi
suất quỹ liên bang ảnh hưởng đến chi phí vay tiền của các ngân hàng, từ đó ảnh
hưởng đến những gì các ngân hàng tính phí người tiêu dùng để kiếm lợi nhuận.
Lạm phát: Nói chung, khi lạm phát cao, lãi suất thế chấp có xu hướng cao. Vì
lạm phát làm xói mòn sức mua, các tổ chức cho vay đặt lãi suất cao hơn đối với
các khoản vay để bù đắp cho khoản lỗ đó và đảm bảo lợi nhuận.
Cung và cầu: Khi nhu cầu về thế chấp cao, các tổ chức cho vay có xu hướng tăng
lãi suất. Điều này là do họ chỉ có một lượng vốn nhất định để cho vay dưới
dạng các khoản vay mua nhà. Ngược lại, khi nhu cầu về thế chấp thấp, các tổ
chức cho vay có xu hướng cắt giảm lãi suất để thu hút người đi vay.
Hoạt động của thị trường trái phiếu: Các tổ chức cho vay thế chấp ấn định lãi
suất cố định, như thế chấp lãi suất cố định, theo lãi suất trái phiếu. Trái
phiếu thế chấp, còn được gọi là chứng khoán đảm bảo bằng thế chấp, là các gói
thế chấp được bán cho các nhà đầu tư và có liên hệ chặt chẽ với trái phiếu
kho bạc kỳ hạn 10 năm. Khi lãi suất trái phiếu cao, trái phiếu có giá trị
thấp hơn trên thị trường nơi các nhà đầu tư mua và bán chứng khoán, khiến lãi
suất thế chấp tăng lên.
Các chỉ số quan trọng khác: Mô hình việc làm và các khía cạnh khác của nền
kinh tế ảnh hưởng đến niềm tin của nhà đầu tư và chi tiêu và vay của người
tiêu dùng cũng ảnh hưởng đến lãi suất thế chấp. Ví dụ, một báo cáo việc làm
mạnh mẽ và một nền kinh tế mạnh mẽ có thể cho thấy nhu cầu về nhà ở lớn hơn,
điều này có thể gây áp lực tăng lên lãi suất thế chấp. Khi nền kinh tế chậm
lại và tỷ lệ thất nghiệp cao, lãi suất thế chấp có xu hướng thấp hơn.
Bây giờ có phải là thời điểm tốt để nhận thế chấp không?
Mặc dù thời điểm là tất cả trên thị trường thế chấp, bạn không thể kiểm soát
những gì FED làm. Wolf nói: “Việc dự báo lãi suất là gần như không thể trên
thị trường ngày nay”.
Bất kể nền kinh tế như thế nào, điều quan trọng nhất khi mua thế chấp là đảm
bảo bạn có thể thoải mái chi trả các khoản thanh toán hàng tháng của mình.
Theo CNET Money
