Theo NBC News, việc mua nhà ở Mỹ ngày càng trở nên khó khăn do giá cả vượt quá thu nhập của tầng lớp trung lưu, lãi suất thế chấp vẫn ở mức cao trên 6%, và khoảng 30% số nhà được bán với giá cao hơn giá niêm yết.
Tuy nhiên, những yếu tố này không hoàn toàn phản ánh hết những thách thức mà người mua nhà trên toàn quốc đang phải đối mặt. Điều kiện thị trường có thể khác nhau đáng kể giữa các tiểu bang và thậm chí giữa các quận.
Để nắm bắt rõ hơn sự thay đổi của điều kiện thị trường nhà ở ở cấp địa phương một cách toàn diện và gần với thời gian thực nhất có thể, NBC News giới thiệu một thước đo hàng tháng mới: Chỉ số Người mua Nhà của NBC News (NBC News Home Buyer Index).
Chỉ số này, được phát triển với sự hướng dẫn của một nhà phân tích ngành bất động sản và một chuyên gia bất động sản từ Ngân hàng Dự trữ Liên bang Atlanta, là một con số trên thang điểm từ 0 đến 100, thể hiện mức độ khó khăn mà người mua tiềm năng phải đối mặt khi cố gắng mua một căn nhà. Giá trị chỉ số càng cao, mức độ khó khăn càng lớn.
Ví dụ, một giá trị chỉ số thấp, chẳng hạn như 10, cho thấy điều kiện mua tốt hơn cho người mua — lãi suất thấp, số lượng nhà bán dồi dào. Giáo xứ Calcasieu, Louisiana, giáp biên giới Texas, là một trong 50 nơi ít khó khăn nhất để mua nhà ở Mỹ tính đến tháng 3, với điểm số thấp về khan hiếm và chi phí.
Một giá trị cao hơn gần 90 cho thấy điều kiện cực kỳ khó khăn, có thể là kết quả của việc đấu thầu gay gắt, chi phí bảo hiểm cao hoặc giá nhà tăng mạnh so với thu nhập. Giá cả đang tăng vọt ở quận New Hanover ven biển, Bắc Carolina, khiến nơi đây trở thành một trong 10 quận khó mua nhà nhất tính đến tháng 3. Năm năm trước, nó được xếp hạng thứ 402, nhưng sự cạnh tranh ở đó đã tăng vọt và giá cả đã tăng đều đặn.
Chỉ số này đo lường mức độ khó khăn trên toàn quốc, cũng như ở cấp quận, tại các quận có đủ dữ liệu mua nhà để đưa ra các đánh giá có cơ sở.
Chỉ số quốc gia, được trình bày dưới đây, nắm bắt thị trường toàn cảnh và các điều kiện kinh tế ảnh hưởng đến việc mua nhà trên khắp Hoa Kỳ.
Chỉ số này bao gồm bốn yếu tố:
- Chi phí: Giá nhà so với thu nhập và lạm phát — cũng như sự thay đổi của các chi phí liên quan, chẳng hạn như chi phí bảo hiểm.
- Cạnh tranh: Số lượng người đang cạnh tranh để mua một căn nhà — và mức độ quyết liệt của nhu cầu. Điều này được đo lường thông qua các quan sát bao gồm tỷ lệ phần trăm nhà được bán trên giá niêm yết và số lượng nhà được đặt cọc trong vòng hai tuần kể từ khi niêm yết.
- Khan hiếm: Số lượng nhà đang được bán trên thị trường — và số lượng dự kiến sẽ gia nhập thị trường trong tháng tới.
- Bất ổn kinh tế: Biến động thị trường, tỷ lệ thất nghiệp và lãi suất — phản ánh môi trường rộng lớn hơn mà người mua nhà đang cân nhắc các quyết định của họ.
Vào tháng 3, Chỉ số Người mua Nhà quốc gia là 78,8, giảm so với tháng Giêng và giảm 3 điểm so với cùng kỳ năm ngoái.
Sự cải thiện trong khả năng cạnh tranh của thị trường đã phần nào nới lỏng các điều kiện trong năm qua. Tuy nhiên, chi phí cao và bất ổn kinh tế đã khiến mức độ khó khăn chung trong việc mua nhà vẫn ở mức cao.
Chỉ số này được cập nhật hàng tháng vào thứ Năm cuối cùng của tháng. Bản cập nhật tiếp theo là ngày 29 tháng 5.
Phương pháp luận
Chỉ số Người mua Nhà của NBC News kết hợp dữ liệu bất động sản và tài chính với các kỹ thuật dự báo để đánh giá điều kiện thị trường từ góc độ của người mua.
Góc độ này được xây dựng như một sự kết hợp của các yếu tố định hình trải nghiệm của người mua trên thị trường nhà ở: chi phí, khan hiếm, cạnh tranh và bất ổn kinh tế tổng thể.
Mỗi yếu tố được đo lường bằng một phân tích hàng tháng theo phương pháp sau:
- Dữ liệu được thu thập từ các nguồn bao gồm Redfin, Cục Điều tra Dân số, Cục Thống kê Lao động và Ngân hàng Dự trữ Liên bang St. Louis.
- Sau đó, dữ liệu được làm sạch, lọc để đảm bảo chất lượng và chuyển đổi để giải quyết các thuộc tính cần thiết cho phân tích thống kê, bao gồm tính dừng và tính thời vụ.
- Sau đó, dữ liệu được đưa về tần suất hàng tháng khi thích hợp, cùng với các bước khác.
- Dữ liệu được chia tỷ lệ để làm cho các biến thành phần có thể so sánh được.
- Cuối cùng, dữ liệu được kết hợp để tạo ra một thước đo tổng hợp duy nhất về mức độ khó khăn của người mua nhà. Đầu ra cuối cùng là một giá trị duy nhất từ 0 đến 100, trong đó 0 đại diện cho thị trường ít khó khăn nhất có thể và 100 là khó khăn nhất.
NBC News đã làm việc với các chuyên gia trong ngành bất động sản để tinh chỉnh dữ liệu nhằm trả lời tốt nhất câu hỏi ‘Mua nhà ở Hoa Kỳ khó khăn đến mức nào?’ Các chuyên gia đến từ Ngân hàng Dự trữ Liên bang Atlanta và Redfin.
Những cảnh báo đối với phân tích này bao gồm sự khác biệt về tính khả dụng của dữ liệu ở cấp quận, thường gắn liền với quy mô thị trường, tương quan với các đặc điểm khu vực như số lượng dân số. Do đó, những thiếu sót có hệ thống ảnh hưởng đến các quận có dân số thấp, dẫn đến việc chúng bị đại diện không đầy đủ.
Ngoài ra, các giá trị chỉ số gần đây có thể thay đổi một chút trong các bản phát hành trong tương lai khi có dữ liệu cuối cùng.
SỬA CHỮA (3 tháng 9 năm 2024, 9:54 sáng theo giờ ET): Một phiên bản trước đó của bài viết này đã xác định sai nghề nghiệp của người từ Ngân hàng Dự trữ Liên bang Atlanta, người đã giúp NBC News phát triển Chỉ số Người mua Nhà. Ông là một chuyên gia bất động sản, không phải là một nhà kinh tế.
“`
Theo nguồn tin từ NBC News.
